Face à la multiplication des litiges liés à des malfaçons ou des vices cachés, le législateur a renforcé les obligations des vendeurs en matière de diagnostics immobiliers. Quelles sont ces nouvelles obligations et comment les mettre en œuvre ? Un éclairage sur la question pour vous aider à préparer au mieux votre transaction immobilière.
Un cadre législatif renforcé pour protéger les acquéreurs
En France, le Code civil prévoit que le vendeur d’un bien immobilier est tenu de garantir l’acquéreur contre les vices cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus (art. 1641). Toutefois, cette garantie n’est pas suffisante pour protéger efficacement les acquéreurs. C’est pourquoi la loi a instauré un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires.
Désormais, avant de vendre un bien immobilier, le propriétaire doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend plusieurs documents relatifs à l’état du logement : amiante, plomb, termites, performance énergétique, gaz, électricité, assainissement non collectif et état des risques naturels et technologiques. Ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié et sont annexés à l’acte authentique de vente ou au contrat de location.
Les nouveaux diagnostics obligatoires pour les vendeurs
En plus des diagnostics déjà prévus par la législation, le législateur a introduit de nouvelles obligations pour les vendeurs. Parmi elles :
– Le diagnostic de surface habitable : Depuis le 1er janvier 2018, tout vendeur d’un logement doit fournir un diagnostic de surface habitable (loi Boutin) qui mentionne la superficie du bien vendu. Ce document est obligatoire pour toute vente d’un logement en copropriété et doit être annexé à la promesse ou à l’acte authentique de vente.
– Le diagnostic des installations intérieures d’eau : À partir du 1er janvier 2020, les installations intérieures d’eau doivent être diagnostiquées lors de la vente d’un logement dont l’installation a été réalisée il y a plus de 15 ans. Ce diagnostic concerne notamment la recherche de fuites, la vérification du bon fonctionnement des robinets et la présence éventuelle de plomb dans les canalisations.
– Le diagnostic assainissement non collectif : Depuis le 1er janvier 2011, tout vendeur d’un bien immobilier équipé d’un système d’assainissement non collectif (fosse septique, par exemple) doit fournir un diagnostic attestant de son bon fonctionnement et de sa conformité aux normes en vigueur. En cas de non-conformité, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an après la vente pour réaliser les travaux de mise en conformité.
La responsabilité du vendeur en cas de défaut de diagnostic
Le vendeur est responsable des diagnostics qu’il fournit à l’acquéreur. Si un diagnostic obligatoire n’a pas été réalisé ou si l’un d’eux est erroné, l’acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur sur le fondement des vices cachés. La jurisprudence a ainsi condamné des vendeurs à indemniser leurs acquéreurs pour avoir manqué à leur obligation d’information et de diagnostic.
Par exemple, la Cour de cassation a jugé que le vendeur d’un logement infesté par des termites était responsable envers l’acquéreur alors même qu’il avait fait réaliser un diagnostic, car il aurait dû se rendre compte de l’inexactitude de celui-ci (Cass. 3e civ., 5 juill. 2017, n° 16-20.614). De même, la Cour d’appel de Paris a condamné un vendeur à rembourser à son acquéreur le coût des travaux nécessaires pour remettre en état une installation électrique défectueuse alors que le diagnostic électricité n’avait pas révélé d’anomalies (CA Paris, 16e ch., sect. B, 11 oct. 2018, n° 17/03074).
Comment bien se préparer pour répondre aux nouvelles obligations ?
Afin de bien se préparer face aux nouvelles obligations en matière de diagnostics immobiliers, il est recommandé aux vendeurs :
– de se renseigner sur les diagnostics obligatoires pour leur bien, en fonction de sa localisation, de sa date de construction et de ses équipements ;
– de faire appel à un professionnel certifié pour réaliser les diagnostics, en vérifiant notamment ses qualifications, son assurance professionnelle et la durée de validité des diagnostics qu’il établit ;
– de prévoir suffisamment de temps avant la mise en vente du bien pour effectuer les diagnostics nécessaires et, si besoin, réaliser les travaux permettant de mettre le logement en conformité avec la réglementation.
En respectant ces conseils, les vendeurs mettront toutes les chances de leur côté pour mener à bien leur transaction immobilière, en évitant les mauvaises surprises liées aux vices cachés et aux litiges avec les acquéreurs.
Ainsi, la législation française s’est adaptée à l’évolution du marché immobilier en renforçant les obligations des vendeurs en matière de diagnostics immobiliers. Ces nouvelles dispositions visent à mieux protéger les acquéreurs face aux risques liés aux vices cachés et aux malfaçons. En se préparant correctement et en faisant appel à des professionnels certifiés, les vendeurs peuvent répondre efficacement à ces obligations et sécuriser leurs transactions immobilières.